Kantorenstrook Wethouder Schoutenweg – Belle van Zuylenlaan
Kantoorpand transformeren?
Wilt u uw kantoor ombouwen tot woningen? Dan kunt u een intakeformulier invullen. Dit formulier kunt u aanvragen via e.koot@culemborg.nl. U hoeft nog geen uitgewerkt plan mee te sturen, alleen een korte beschrijving van uw idee. Wij gebruiken het transformatiekader om uw plan te beoordelen. Het is belangrijk dat u dit kader goed doorleest voordat u uw plan indient. Als uw plan afwijkt van het transformatiekader, moet u aan de gemeente uitleggen waarom uw idee toch waardevol is. Wij laten u schriftelijk weten wat wij van uw plan vinden en onder welke voorwaarden wij willen meewerken. Ook willen wij dat omwonenden betrokken worden bij het uitwerken van uw plan. Daarom vragen wij u hoe u dit gaat aanpakken.
Onbebouwde kavels
In de Kantorenstrook Wethouder Schoutenweg – Belle van Zuylenlaan bevinden zich twee onbebouwde kavels die ook geschikt zijn voor woningbouw.
- Op de kavel aan de Brenkmanweg mag volgens het bestemmingsplan een kantoor gebouwd worden. In verband met de grote vraag naar woningen gaan wij deze kavel als woningbouwkavel verkopen.
De kavel aan de Boschweg heeft nu een groenbestemming. Deze kavel wordt ook als woningbouwkavel verkocht. Voorwaarde voor deze kavel is dat de koper een zeer duurzaam / vernieuwend project realiseert.
Beide kavels gaan op een later moment in verkoop. Het is nu nog niet bekend wanneer.
Kantorenstrook Wethouder Schoutenweg – Belle van Zuylenlaan
Er is een informatie bijeenkomst geweest over de kantorenstrook aan de Wethouder Schoutenweg – Belle van Zuylenlaan. Wilt u transformatiekader of het verslag van deze avond en de bijbehorende stukken ontvangen? Stuur dan een mail aan e.koot@culemborg.nl.
Vragen & antwoorden
Is er ruimte voor tijdelijke woningen? In hoeverre is hier over nagedacht?
Op het moment dat een initiatiefnemer een plan indient met tijdelijke woningen dan nemen wij dat in behandeling. Wij sluiten tijdelijke woningen niet op voorhand uit.
Wat is de juridische status van het document of het transformatiekader? Wat als er een goed idee komt waar niemand aan heeft gedacht?
Het is geen bindend document, ook niet op juridisch niveau. Het is een richtinggevend hulpmiddel waarin onderwerpen / uitgangspunten beschreven staan die voor ons belangrijk zijn. Voor initiatiefnemers is er door het volgen van het kader meer kans om bij de intaketafel hun plan (direct) als wenselijk bestempeld te krijgen. Heeft een initiatiefnemer een idee wat sterk afwijkt dan zal daar waarschijnlijk uitgebreider over gesproken moeten worden. En is wellicht een integraal onderzoek noodzakelijk.
Wat doet de gemeente wel, en wat niet?
Met het bouwbesluit, de omgevingswet en het transformatiekader leggen wij in de basis een aantal eisen en criteria neer waar een initiatiefnemer rekening mee moet houden. Wij kijken aan de hand hiervan bij de
intaketafel naar het initiatief en beoordelen of dit wenselijk is. Indien wenselijk gaan wij verder in gesprek met de initiatiefnemer over het uitwerken van het initiatief via een gestandaardiseerd proces. De initiatiefnemer is verantwoordelijk voor het volgen van het proces, wij controleren.
In hoeverre is er een risico analyse gemaakt?
In het transformatiekader is een analyse te vinden waarin mogelijke risico's zoals geluidsoverlast, parkeeroverlast, hittestress, hemelwateroverlast en milieu contouren staan beschreven en in kaart zijn gebracht. Wij toetsen de initiatieven aan wet- en regelgeving en aan het kader. Of een initiatiefnemer voor zichzelf een risicoanalyse wil maken is een eigen keuze, daar gaan wij niet over.
Wat als we als bewoners of omwonenden het niet eens zijn met de initiatiefnemer? In hoeverre heeft de omwonende inspraak?
Wij geven aan dat de initiatiefnemer de omwonenden en zo mogelijk de toekomstige bewoners bij de uitwerking van het initiatief moeten betrekken. Wij controleren of dit daadwerkelijk gebeurt en of de wensen /
belangen van de omwonenden goed zijn afgewogen. Desondanks kan het zo zijn dat de initiatiefnemer en u niet tot overeenstemming komen en dat wij (de gemeente) toch de vergunning verlenen. Dan kan er bezwaar worden ingediend in de bezwaar- en beroepsfase van het vergunning traject.
Wie telt als omwonende? Hoe worden omwonenden meegenomen in het proces?
Op de website kunt u zien wie voor de bijeenkomst op 9 oktober 2023 zijn uitgenodigd. Wie er bij een specifieke transformatie als ‘omwonende’ wordt beschouwd en hoe het participatietraject gaat verlopen is nu nog niet aan te geven, dat wordt per initiatief door de initiatiefnemer bepaald en met ons besproken.
In hoeverre wordt er rekening gehouden met de prijsklasse van omliggende woningen en de prijsklasse van nieuwe woningen?
we streven naar een divers woningbouwprogramma met een goede mix van prijsklassen en doelgroepen om zo eenzijdig opgebouwde wijken te voorkomen en diversiteit te stimuleren. Het streven is dat elke inwoner in
zijn eigen wijk een woon carrière kan maken. Het kan zijn dat hiervoor ook andere woningtypen in andere prijsklassen voor andere doelgroepen toegevoegd moeten worden. Het is dus niet zo dat in een wijk perse woningen in eenzelfde prijscategorie worden toegevoegd.
In mei en juni 2022 is een parkeeronderzoek uitgevoerd. Dat kan beïnvloed zijn door de nasleep van de coronapandemie. Is het mogelijk een nieuwe parkeeronderzoek uit te voeren die meer up-to-date is om een beter beeld te krijgen?
In maart 2022 zijn de laatste coronamaatregelen vervallen. Het parkeeronderzoek is op verschillende tijdstippen, waaronder tussen 23:00 uur en 06:00 uur uitgevoerd. De momenten in de nacht zijn het meest
maatgevend, voor transformatie van kantoren naar woningen. De aanwezigheidsgraad van bewoners in een gebied wordt tussen 23:00 uur en 06:00 uur als 100% gezien (tussen 23:00 uur en 06:00 uur zijn bewoners thuis). De aanwezigheidsgraad van kantoorpersoneel wordt in de nacht gezien als 0%. Bij de transformatie van kantoren naar woningen, wordt gekeken in hoeverre de openbare parkeercapaciteit extra vraag kan opvangen tussen 23:00 uur en 06:00 uur, als gevolg van extra bewoners in het gebied. De hoeveelheid parkeerplaatsen die op de betreffende kavel gerealiseerd kunnen worden in combinatie met de restcapaciteit van de
openbare parkeergelegenheid tijdens de uren in de nacht, is bepalend voor het maximaal aantal toe te voegen woningen.
Het aantal parkeerplaatsen dat er nu ligt komt niet overeen met de hoeveelheid parkeerplaatsen die nodig zullen zijn, hoe wordt dit opgelost?
Mogelijk moeten er op de percelen, op eigen terrein, meer parkeerplaatsen aangelegd worden om aan de parkeernorm te voldoen. Dit kan de hoeveelheid woningen in een kantoorgebouw beperken. Aan de andere kant kan het zo zijn dat er minder parkeerplaatsen nodig zijn en het perceel vergroend kan worden. De parkeerdruk kan verminderd worden wanneer de toekomstige bewoners op structurele basis gebruik maken van een (deel-) mobiliteitsconcept. De ruimte die daardoor ontstaat kan ingezet worden voor groen.
Hoe hoog is de parkeerdruk in het onderzoeksgebied? Waar is deze hoog?
Op het drukste tijdstip is dat 47% van de openbare parkeergelegenheid. De parkeerdruk is ten opzichte van andere delen van Culemborg bijzonder laag. Op geen enkel moment tijdens het onderzoek is een parkeerprobleem geconstateerd. Op de meest drukke momenten is in het totale gebied minder dan 50% van het aantal openbare parkeerplaatsen bezet. Alleen in deelgebied E (Landzichtweg, tussen Hoogteijlingstraat en
Scheffelstraat), is op een moment een wat hogere parkeerdruk gemeten. In het onderzoek is binnen dit deelgebied het aantal openbare parkeerplaatsen op 0 vastgesteld. Binnen de gemeente Culemborg is het niet toegestaan te parkeren (deels) in groen of in de berm. De hogere parkeerdruk is niet te wijten aan de parkeercapaciteit, maar aan gedrag. Drie geparkeerde auto’s tijdens het onderzoek stonden foutgeparkeerd. Binnen acceptabele loopafstand, in aangrenzende deelgebieden, waren op dat moment voldoende vrije parkeerplaatsen beschikbaar.
Er komen 140 woningen bij in de Kantorenstrook Wethouder Schoutenweg – Belle van Zuylenlaan. Het maakt voor de verkeersstromen veel uit hoeveel woningen er per object zijn. Gaat dit geen problemen opleveren met de verkeersstromen?
Het is niet bekend welke eigenaren eventueel hun kantoor willen transformeren en dus ook niet hoeveel woningen er daadwerkelijk gerealiseerd worden. Er is per object een ruwe schatting gemaakt die gebaseerd is op het gebruiksoppervlak per kantoorgebouw. In totaal komen we dan, wanneer alle kantoren getransformeerd worden, op
ongeveer 140 woningen uit. Verkeerstechnisch gezien is dit geen grote toename.
Wordt de Wethouder Schoutenweg en Belle van Zuylenlaan niet veel te druk?
In de jaren 2013, 2014, 2016, 2018 en 2022 zijn verkeersmetingen uitgevoerd. Het is sinds 2016 wel wat drukker geworden, maar op geen enkel (drukste) moment is een zogeheten etmaalintensiteit boven de 3.600 motorvoertuigen gemeten. De (theoretische) intensiteit van een gebiedsontsluitingsweg (Belle van Zuylenlaan) ligt nog boven de 20.000 motorvoertuigen per etmaal. Op www.traffitel.nl zijn deze metingen te vinden, waaronder de laatste in januari 2022. Ook stimuleren we het gebruik van deelmobiliteit, fietsen en lopen. Dit kan de druk op het wegennet van Culemborg verlichten. Dat er periodes zijn (vaak in bijvoorbeeld de ochtend spits) dat er gewacht moet worden zal altijd zo blijven. Het wegennet wordt niet zo ontworpen dat ook tijdens de drukste periodes het verkeer eenvoudig kan doorstromen. Dit zou voor veel te veel verharding zorgen die er de overige tijd nutteloos bij ligt.
Zijn de hoeveelheid woningen die in het kader zijn voorgesteld het absolute maximum van het aantal woningen binnen het transformatiekader?
Het totaal aantal woningen van 140 is een ruwe schatting van wat er in de gebouwen en op de twee kavels op de Kantorenstrook Wethouder Schoutenweg – Belle van Zuylenlaan past. Dit kan hoger of lager uitvallen.
In hoeverre wordt er met aanvullende woningbouw rekening gehouden met een crisissituatie (denk aan een overstroming), als het nodig is te evacueren bijvoorbeeld? Kunnen mensen dan nog wel veilig wegkomen?
Over dit soort kwesties vindt afstemming plaats met de veiligheidsregio. Er wordt niet specifiek per plan getoetst op (extreme) crisissituaties.
Twee kavels zijn van de gemeente. Wat gaat hiermee gebeuren?
De kleinste kavel met de bestemming groen wordt ingezet als prestige project voor duurzame woningbouw. De kavel met de bestemming kantoor wordt ook ingezet voor woningbouw. Op beide kavels zijn
maximaal 2 bouwlagen toegestaan en het groene karakter van de kavel dient te worden behouden. Beide kavels gaan apart in de verkoop.
Zijn er al initiatiefnemers met plannen om nieuwe woningbouw te realiseren in de Kantorenstrook Wethouder Schoutenweg – Belle van Zuylenlaan??
Er hebben zich initiatiefnemers bij ons gemeld die plannen hebben. Deze initiatiefnemers zitten nog in de beginfase van hun project. Op het moment dat zij hun plan daadwerkelijk doorzetten (dat weten wij nu nog niet) zullen zij te zijner tijd de omwonenden betrekken.
Kan de gemeente de eis stellen dat de kavels voor woningbouw wordt gebruikt?
De kavels op de Kantorenstrook Wethouder Schoutenweg – Belle van Zuylenlaan hebben nu de bestemming kantoor. Bij initiatieven voor woningbouw kan hiervan worden afgeweken. Wij gaan niet de eis stellen dat de gebouwen getransformeerd moeten worden. Dit
is de keuze van de eigenaar. De kavels 3 en 7 worden alleen ten behoeve van een woningbouwproject verkocht.
Het document heet ‘transformatiekader’. Moeten initiatiefnemers verplicht het gebouw transformeren?
Nee, ook sloop-nieuwbouw is een optie binnen de regels van het transformatiekader. De gebouwen hebben geen monumentale status. Verder mogen de bestaande gebouwen gewoon als kantoor gebruikt blijven worden. Dit is de keuze van de eigenaar.
Zijn er voorkeuren voor de keuze in nieuwbouw- of transformatie van de bestaande bouw? Hoe oud moet het zijn voordat het gesloopt mag worden?
Een initiatiefnemer mag het gebouw slopen of transformeren. Voor het slopen van één van deze gebouwen is geen sloopvergunning nodig. Mocht een eigenaar een gebouw willen slopen dan kan dat. Er moet wel een sloopmelding gedaan worden maar die heeft betrekking op de veiligheid en het omgaan met de vrijkomende materialen.
Er zijn relatief weinig (grondgebonden) woningen voor senioren in Culemborg en de omgeving. Zou hiervoor ruimte zijn op deze kavels?
Het is ook mogelijk om appartementen (op de begane grond van de kantoorgebouwen) voor senioren te maken. De keuze hiervoor is aan de initiatiefnemer. Het realiseren van grondgebonden eengezinswoningen is
minder aannemelijk op deze locatie.
Kantoren worden met deze visie aan de voorraad onttrokken. Komt er zo geen tekort aan kantoorruimte in Culemborg?
Nee, Culemborg heeft voldoende kantoren die geschikt zijn voor de hedendaagse manier van werken.
Zijn zichtlijnen meegenomen in het transformatiekader?
Ja, hier is rekening mee gehouden in het transformatiekader. In principe wordt er weinig afbreuk gedaan aan zichtlijnen in de wijk, omdat de kavelverdeling / kavelgrootte niet verandert. Bij het ontwikkelen van de
gebouwen op de twee groene kavels zullen ook geen zichtlijnen worden belemmerd.
De gemeente hoeft zich niet perse te houden aan de voorgaande criteria en regelgeving die zij zelf heeft opgelegd. Waarom wordt dit transformatiekader dan opgesteld?
Wij stellen dit kader op om duidelijkheid te scheppen voor initiatiefnemers, omwonenden en voor ons zelf zodat voor alle transformaties duidelijk is wat de uitgangspunten zijn. Dit heeft niets met het veranderen van de wetgeving te maken. Mocht een initiatiefnemer met een plan komen dat afwijkt van het transformatiekader dan moet daar ons de meerwaarde van worden aangetoond.
Wat betekent ‘bouwwerken geen gebouwen zijnde’, zoals aangegeven in het transformatiekader?
Een 'bouwwerk geen gebouw zijnde' is een bouwwerk of gedeelte daarvan, voor zover dat geen gebouw of onderdeel daarvan is. Bijvoorbeeld: een installatie zonder wanden en een dak en die geplaatst wordt op een vloer. Deze bouwwerken zijn niet per se vergunning plichtig. De juiste vergunningsprocedure wordt per initiatief bepaalt.
Hoe zijn deze geluidscontouren tot stand gekomen? Zijn er metingen uitgevoerd?
Door de Omgevingsdienst Rivierenland is in mei 2023 de notitie Wegverkeerslawaai bij kantorenstrook langs Wethouder Schoutenweg in Culemborg opgesteld.
De Wethouder Schoutenweg is een drukke straat met veel geluid van verkeer. Geluidswerende maatregelen zijn nodig. Kunnen er geluidswallen geplaatst worden?
De geluidshinder van de Wethouder Schoutenweg valt onder het drempelniveau waarbij ingrijpende maatregelen (zoals een geluidsscherm) nodig zijn. In het transformatiekader is als spelregel opgenomen om geluidswerende maatregelen te nemen aan / in het gebouw zelf. Tijdens de vergunningenprocedure wordt hier op
getoetst.
Wordt het elektriciteitsnet niet te veel belast als hier extra woningen worden gebruikt?
Per project wordt (in nagenoeg het hele land) bepaalt of het aangesloten kan worden op het elektriciteitsnet. Dit is van veel variabelen, zoals de tijdstip van de aanvraag, afhankelijk en kan zelfs per locatie variëren.
Als er gewoond wordt in plaats van gewerkt zijn er ook in de avond mensen aanwezig, die mogelijk bij ons in de tuin naar binnen kunnen kijken. Dat hebben wij liever niet. Kan dit voorkomen worden?
In het Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 50, lid 1 staat het volgende hierover: “Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.” Hier worden de plannen door de ODR op getoetst. Maakt u zich desondanks zorgen over uw privacy dan adviseren wij u hierover met de initiatiefnemer in gesprek te gaan. In het transformatiekader op bladzijde 41 is de volgende algemene spelregel hierover toegevoegd:
Woon- en leefklimaat; Het toevoegen, transformeren of uitbreiden van kantoren dient geen onevenredige afbreuk te doen aan het woon- en leefklimaat van de omliggende woningen. Zo dient er rekening te worden gehouden met de privacy van naburige percelen en dient de lichtinval en bezonning van naburige percelen niet in ernstige mate te worden verstoord. De initiatiefnemer dient hierover in gesprek te gaan met de directe omgeving. Komen initiatiefnemer en omwonenden hier niet met elkaar uit dan zullen wij dit bij onze planbeoordeling betrekken.
In het transformatiekader wordt groen, met onder andere hagen, benoemd. Hagen zijn niet ideaal voor het zicht en kunnen de verkeersveiligheid tegenwerken.
Hier wordt rekening mee gehouden bij de verdere planvorming per initiatief. Overigens hebben een groot aantal kavels een behoorlijk ruimte tussen de erfgrens en de rijbaan. Hagen en ander groen (in plaats van hekwerken) stimuleren wij in verband met natuur inclusief bouwen, conform het bestuursakkoord.
In het transformatiekader wordt gezegd dat het wenselijk is meer groen in de plannen te verwerken, maar bij kavel 3 en 7 wordt het dus minder groen. Kunnen die kavels niet hun groen behouden en onbebouwd blijven?
Hoewel nu onbebouwd is kavel 3 juridisch gezien een bouwkavel en geen groen. We stellen als doel om van kavel 7 een groen initiatief te maken (zowel qua gebouw als qua kavel). Naast het versterken van het groen is
ook het bouwen van woningen van groot belang. Op de kavels 3 en 7 zal naar een nieuw evenwicht tussen groen en woningen gezocht moeten worden.
Kavel 3 had ooit de bestemming groen. Waarom is deze gewijzigd?
In 2013 is de bestemming van deze kavel door de gemeenteraad gewijzigd naar kantoor. Met als toelichting: ‘een kavel in die reeks is nog niet ingevuld, maar dat wordt met het voorliggende bestemmingsplan wel
mogelijk gemaakt’. Waarom destijds deze keuze is gemaakt is niet meer bekend.
We hebben bij harde regenval bij de Brenkmanweg last van overstromingen. Kan hier in de planvorming van kavelpaspoort 3 (Brenkmanweg) rekening mee worden gehouden?
Bij het bouwen van een woning mogen buren daar geen wateroverlast van ondervinden. Het is aan de kaveleigenaar hier rekening mee te houden. Kwelopdruk is op bladzijde 44 benoemd in het transformatiekader en
moet verder door de initiatiefnemer onderzocht worden.